Acheter un Palazzo en bord de mer pour un dixième du prix

La ferme restaurée, avec vignoble, oliveraie et plantation de lavande, était, dans l’esprit d’Helena Ellison, la maison de vacances qu’elle avait toujours rêvé de posséder.

Sertie comme un diamant taillé dans une mine du vieux monde entre les Apennins et la mer Adriatique dans la région italienne des Marches, la Casa Giacomo était à quelques pas des charmantes boutiques du pittoresque village médiéval de Montefiore dell’Aso.

La succession et le prix « incroyablement abordable » de 116 000 £ (158 050 $ US) étaient parfaits, a déclaré l’avocat londonien.

« Quel pourrait être le piège ? » se demanda-t-elle.

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Il s’avère que le prix n’a pas attiré son attention. Au lieu de cela, la propriété était vendue via des fractions d’actions par l’intermédiaire d’Appassinoata, une société de développement immobilier de boutique familiale de 12 ans basée au Royaume-Uni, dont les cofondateurs, Dawn Cavanagh-Hobbs et Michael Hobbs, possèdent également une résidence secondaire. dans les Marches.

Une seule des 10 actions est restée, et après avoir fait des recherches sur le concept, Mme Ellison s’en est emparée.

Contrairement à la multipropriété, la méthode traditionnelle et maintenant fatiguée et presque dépassée par laquelle les vacanciers achètent du temps à passer dans des résidences secondaires qui sont généralement dans des développements avec des centaines de chambres ou d’unités, les fractions d’actions confèrent la copropriété, donnant à chacun une part égale de la propriété.

Des fractions d’actions ont généralement été vendues par des promoteurs de propriétés de villégiature haut de gamme telles que le Four Seasons, le Ritz Carlton et le St. Regis.

Mais la dernière itération, qui est généralement décrite comme une copropriété, franchit la frontière entre commercial et résidentiel, en se concentrant sur des propriétés unifamiliales singulières qui représentent le summum du luxe.

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Cela fait partie d’une tendance plus large consistant à acheter des actifs de luxe, de l’art aux chevaux de course, en fractions d’actions qui exploitent la préférence des millennials qui accordent la priorité à l’expérience à la propriété.

Et il prend de plus en plus d’importance à mesure que l’intérêt pour la propriété secondaire monte en flèche : la demande en mars a atteint un record de 128 % par rapport à la même période l’année dernière, selon la société d’annonces immobilières. thon rouge.

« Notre plan initial était d’acheter, de restaurer et de vendre des maisons de vacances de luxe », a déclaré Mme Cavanagh-Hobbs. « Après avoir passé des mois à rechercher cette idée, nous avons rapidement réalisé que de nombreux étrangers propriétaires de propriétés les utilisaient rarement plus de cinq semaines par an et que l’inquiétude, le stress et les dépenses liés à la possession d’une maison n’étaient pas rentables et étaient difficiles à gérer et maintenir de loin.

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Comment ça fonctionne

Appassionata (en italien le nom signifie « avec passion »), qui a achevé la restauration et la vente de quatre maisons dans la région et dont la cinquième sera une 15^epalazzo du siècle dernier avec des fresques au plafond et une vue imprenable, offre à chaque copropriétaire cinq semaines de résidence à des prix allant de 115 000 € à 160 000 € (135,011 $ US à 187 841 $ US).

Les frais d’entretien annuels sont de 3 800 € à 7 300 €, dont environ 600 € sont placés dans un fonds d’amortissement de la maison pour couvrir les dépenses importantes.

L’achat est simple et direct. Appassionata acquiert le bien, le restaure et le rénove puis recherche des acquéreurs. Chaque propriété offre 10 actions; les acheteurs peuvent acheter et achètent occasionnellement plus d’une action pour avoir plus de temps à passer dans la résidence. Appassionata gère la propriété, et si un acheteur décide de vendre une action, la société devient l’agent immobilier et négocie la transaction. Le vendeur garde les bénéfices.Ms. Cavanagh-Hobbs est l’architecte d’intérieur et le promoteur immobilier ; M. Hobbs s’occupe des aspects commerciaux; sa fille Camilla est en charge des réseaux sociaux ; et sa fille India Hobbs-Mauger et son mari, Charles Mauger, sont les gestionnaires immobiliers.

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« Toutes nos propriétés sont uniques et chacune est soigneusement sélectionnée », a déclaré Mme Cavanagh-Hobbs, ajoutant que les acheteurs viennent non seulement du Royaume-Uni mais aussi des États-Unis, d’Australie, du Brésil, d’Afrique du Sud, de France, d’Allemagne et des Pays-Bas. . « Nous avons particulièrement choisi Le Marche, qui est souvent appelé le meilleur de l’Italie, tout en une seule région, pour son authenticité, sa proximité avec la mer, les montagnes et les parcs nationaux. L’art et l’histoire culturelle, les collines, les villes médiévales perchées, les vignobles et les oliveraies. La nourriture et le vin sont incroyables, et les habitants sont très sympathiques et accueillants. Il a coché toutes les cases.

Pour les acheteurs de maisons de vacances de style de vie comme Mme Ellison, la copropriété est le luxe ultime.

« Cinq semaines suffisent pour profiter et sentir que nous appartenons à la région, avec du temps dans l’année pour visiter d’autres parties du monde », a-t-elle déclaré. « Il y a des frais d’entretien et de fonctionnement partagés avec une femme de ménage et un jardinier établis, et c’est une propriété qui a été habitée tout au long de l’année, donc il n’y a pas de soucis de sécurité ou d’arriver dans une maison abandonnée et vide. Et c’est une propriété plus grande et un terrain plus vaste que ce que nous pourrions nous permettre si nous avions acheté seuls.

De plus, le prix et les frais de service annuels, a-t-elle déclaré, sont considérablement inférieurs à ceux d’une location hebdomadaire d’une propriété comparable dans la région.

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L’une des sociétés de copropriété les plus récentes, les plus médiatisées et à la croissance la plus rapide est Pacaso, qui a une valorisation de 1 milliard de dollars. Fondée par Spencer Rascoff, ancien PDG de Zillow Group, et Austin Allison, fondateur de la plateforme de gestion de transactions immobilières en ligne dotloop, elle a officiellement été lancée aux États-Unis en octobre 2020 et compte quelque 120 membres d’équipe dans 16 États.

Notant que des études montrent que les propriétaires n’utilisent leurs maisons de vacances que 5 à 10 % du temps, M. Allison, basé à Napa Valley, en Californie, a comparé la copropriété au covoiturage. « C’est une meilleure utilisation des voitures/maisons sous-utilisées qui profite à tout le monde », a-t-il déclaré.

Comme Appassionata, Pacaso vend des propriétés unifamiliales soigneusement conservées dans des destinations de vacances populaires, décore et meuble les maisons et gère la propriété.

Les actions sont vendues dans le cadre d’une société à responsabilité limitée. Des frais de service de 12% sont facturés au moment de l’achat et les acheteurs paient des frais de gestion de 99 $ par mois qui sont fixés de manière permanente.

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« Nous accordons la priorité aux maisons clés en main ou à proximité de clés en main », a déclaré M. Allison. « Les personnes qui viennent chez nous veulent posséder une résidence secondaire, dans un cadre résidentiel dans un quartier résidentiel, nous ne sommes donc en aucun cas en concurrence avec la communauté de villégiature ou d’hôtel.

Chaque maison Pacaso (prononcé « Picasso » en hommage à l’artiste) ne compte que huit actions, et les prix par action vont généralement de 250 000 $ à 1 million de dollars.

Les propriétaires peuvent acheter plus d’une action—il n’y a généralement que quatre à six acheteurs, a déclaré M. Allison—et obtenir environ 44 nuitées par an pour chacun. La planification est flexible : les jours alloués ne doivent pas être utilisés en bloc ou réclamés des mois ou des années à l’avance. Ils sont programmés via l’application.

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Autoriser plusieurs maisons de vacances

Nkem et Angela Ogbechie, qui vivent à Santa Rosa Valley, en Californie, qui ont payé 812 000 $ pour une part dans une maison Pacaso à Malibu, en Californie, en avril 2021, après que la pandémie les a forcés à annuler cinq vacances à l’étranger.

Comme beaucoup d’acheteurs de résidences secondaires pendant Covid, M. Ogbechie, cadre en stratégie dans une entreprise de biotechnologie, et Mme Ogbechie, vice-présidente des opérations pour une entreprise de chaussures et de vêtements, ont commencé à chercher des propriétés près de chez eux.

Avant d’acheter, eux et leurs cinq enfants, âgés de 3 à 14 ans, avaient parcouru la côte californienne en louant des propriétés, et lorsqu’ils ont additionné les factures, ils ont décidé qu’ils préféraient un investissement à long terme dans un actif.

« Mes enfants jouent dans des tournois de beach volley », a-t-il dit, « nous avons donc cherché des endroits près de l’eau. »

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M. Ogbechie a déclaré qu’il n’était plus nécessairement intéressé à acheter une maison de vacances; il préférerait acheter plus d’actions Pascao dans la maison Malibu et dans d’autres propriétés Pacaso, peut-être en Floride et à Hawaï.

Pacaso, qui est une société de courtage immobilier agréée, achète généralement les maisons qu’elle propose.

« Si nous savons que nous avons un groupe d’acheteurs intéressés par une maison de quatre chambres à Malibu à un certain prix, nous achèterons la maison et la souscrirons, mais ensuite nous regroupons les acheteurs et la revendons immédiatement. a dit M. Allison. « Nous en affichons également d’autres sur notre site Web. Nous les appelons prospects, nous utilisons donc tous ces outils pour déterminer quelles maisons intéressent nos acheteurs potentiels.

La plus grande attraction, a déclaré M. Allison, outre la facilité d’achat et la gestion sans souci, est que les acheteurs peuvent s’offrir non seulement une résidence secondaire, mais également la résidence secondaire qu’ils souhaitent vraiment.

La vente, a-t-il ajouté, est également rationalisée. Après 12 mois de propriété, les acheteurs sont autorisés à vendre à tout moment. Une fois que le vendeur a fixé le prix, la part est offerte aux autres copropriétaires de la maison puis au pipeline d’acheteurs intéressés en liste d’attente de Pacaso. S’il n’y a pas d’offres, l’action est cotée sur le marché libre et également promue sur le site Internet de Pacaso.

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Un modèle différent

Gold Gate, un fonds d’investissement dans des maisons de vacances basé à Austin, au Texas, qui a fait ses débuts à peu près en même temps que Pacaso, a un modèle commercial différent. Il met en commun de l’argent pour acheter plusieurs propriétés, offrant aux investisseurs des crédits d’utilisation en dollars qui peuvent être appliqués à n’importe quelle résidence du portefeuille mondial de l’entreprise.

Dalton K. Skach, le fondateur et PDG, a déclaré que Gold Gate s’est récemment associé à une société immobilière de luxe qui compte plus de 400 maisons, condos et hôtels dans plus de 80 emplacements pour lancer l’entreprise.

« Avec chaque nouveau cycle de financement tous les six mois, nous achèterons 10 à 25 maisons unifamiliales en Amérique du Nord qui se vendent entre 3 et 6 millions de dollars chacune », a-t-il déclaré, ajoutant que Park City, l’Utah et le nord-ouest de la Floride sont deux zones cibles prioritaires.

Les investisseurs achètent dans le fonds par incréments de 250 000 $, a-t-il déclaré, ce qui se traduit par des crédits en dollars. « Pour chaque investissement de 1 million de dollars, vous obtenez un minimum de 45 000 $ de crédits chaque année », a-t-il déclaré, ajoutant qu’il y avait des frais de syndication uniques de 5 % prélevés sur l’investissement initial. « Chacune des propriétés a un tarif de nuit différent en fonction de son prix ; nous avons de nombreuses propriétés qui coûtent 1 000 $ la nuit, ce qui vous donnerait 40 à 50 nuits.

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Gold Gate, qui ne facture pas de cotisation annuelle, prévoit de vendre chaque propriété dans sept à dix ans, selon les conditions du marché, en restituant l’investissement initial plus les bénéfices.

M. Allison et M. Skach voient la copropriété comme l’avenir du marché des résidences secondaires.

« La principale raison est que la demande de résidences secondaires est à un niveau record », a déclaré M. Skach. « Il y a aussi une demande pour une vie de passage, et il y a le désir et la capacité de travailler à domicile. »

M. Allison a ajouté que cela restera une option populaire « parce que pour la plupart des gens, cela n’a pas de sens de posséder 100% de quelque chose – même si vous pouvez vous le permettre – cela n’a pas de sens de posséder quelque chose que vous n’êtes que va utiliser 5% ou 10% du temps.