Visite du domaine de jardin MacPherson: Peut-être le domaine foncier en pleine propriété le moins cher de Singapour (moins de 2,5 millions de dollars), Money News

MacPherson Garden Estate est un petit groupe de maisons foncières dont la renommée est parmi les enclaves foncières en pleine propriété les moins chères de Singapour.

C’est, bien sûr, pourquoi j’ai décidé de sauter par-dessus et de visiter la région et ses environs. Il a été plutôt populaire récemment, peut-être à cause du boom immobilier alimenté par Covid-19 ainsi que du projet de régénération de Paya Lebar : Entre juin et novembre 2021 seulement, il y a eu 15 ventes. Pour aiguiser davantage votre intérêt, voici quelques-unes des annonces à vendre à MacPherson Garden Estate (au moins au moment de la rédaction) :

Si votre budget peut grimper un peu, il y a aussi :

A noter qu’en comparaison, la liste la moins chère du domaine Sennett, qui se trouve à seulement 500 mètres, est déjà de 3,999 millions de dollars.

Prix ​​d’entrée accessible pour les logements fonciers

Commençons par ce que j’ai aimé dans le domaine. Tout d’abord, évidemment, est le faible quantum mentionné ci-dessus. Permettez-moi de replacer cela dans son contexte : j’ai parcouru en ligne plus de 90 propriétés en pleine propriété/à bail de 999 ans et il n’y avait qu’une seule liste non-MacPherson Garden Estate qui était inférieure à 2,5 millions de dollars (et ne faisait pas partie d’un développement de cluster/shophouse à l’époque De l’écriture).

Commodités à sauter et à sauter

L’une des plaintes les plus courantes des personnes qui vivent dans des maisons foncières est qu’il n’y a pas de commodités. Ce n’est pas le cas pour MacPherson Garden Estate, à mon avis. Tout d’abord, les restaurants abondent tout autour : vous avez le colporteur local (Lieu de restauration Joo Seng), vietnamien (Banh Mi Be Be – recommandé par MissTamChiak), thaï (Aroy Mak Mookata), Halal (Julaiha musulman), occidental (Botak Jones original), tze char (Xin Lai Lai) et plus!

Pour l’épicerie, Prime Supermarket est à moins de 5 minutes de marche. Pas tout à fait une commodité, mais certainement d’intérêt pour les parents serait les trois écoles primaires à moins d’1km, dont la célèbre Cedar Primary.

Il y a aussi un petit « parc linéaire » qui borde le domaine – pour être honnête, il est si petit que je ne l’appellerais pas tout à fait un parc (c’est plutôt une ruelle !) mais il offre aux maisons qui le bordent un recul plus long (c.-à-d. meilleure ventilation, plus de lumière et moins d’une vue bloquée). Le parc mène à une petite salle de sport en plein air qui sépare MacPherson Garden Estate des blocs Joo Seng HDB – idéal pour faire de l’exercice après le dîner !

Malheureusement, si vous ne conduisez pas, le MRT le plus proche est à 15 minutes à pied – ce serait le MRT Mattar (et pas le MRT MacPherson assez intéressant !). routes (chemin MacPherson et chemin Upper Aljunied).

Il n’y a pas non plus de centre commercial à proximité. J’ignore le centre commercial MacPherson en raison de ses critiques horribles présentées ci-dessus, mais vous pouvez toujours vous rendre à Jarret Siong pour faire du lèche-vitrines si vous aimez les meubles vintage.

Emplacement central

Le troisième point positif est l’emplacement central de MacPherson Garden Estate : il n’est qu’à un peu plus de 10 minutes en voiture de la ville. De plus, il est proche de Paya Lebar Quarter, un projet de régénération urbaine de 3,2 milliards de dollars qui a contribué à faire grimper les prix de l’immobilier environnant.

D’un autre côté, regardons ce que je n’ai pas aimé dans la région :

Le diable est dans les détails : consultez le PSF

Alors que le quantum donne à MacPherson Garden Estate un aspect «bon marché» – moins de 2,5 millions de dollars, moins qu’un condo dans le centre de Singapour ! Bien que si vous regardez les détails, le prix est légèrement trompeur. La maison de 2,399 millions de dollars dont j’ai parlé ? Son PSF est de 2 478,31 $ contre les 1 093,82 $ psf de la maison Sennett Estate. Oui, le PSF diminue généralement à mesure que la taille du sol de la propriété augmente, et le budget est évidemment un facteur de contrainte majeur.

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Mais une différence de 126 pour cent de PSF est quelque chose que je devrais considérer très attentivement avant d’acheter une propriété, surtout si l’on espère la vendre avec un profit à l’avenir. En regardant le graphique de tendance des prix, il semble que le PSF de MacPherson Garden Estate ait vraiment commencé à monter en flèche il y a un an ou deux.

Remarque : je ne dis pas qu’une maison à MacPherson Garden Estate est ou n’est pas un bon investissement ! Je dis juste qu’en regardant simplement le quantum, vous n’obtenez pas une image complète.

N’oubliez pas d’ajouter le coût de la reconstruction : la plupart des parcelles ici sont très petites et certaines sont en « état d’origine »

Cela m’amène à mon deuxième point : une autre raison du faible quantum est que la plupart des parcelles ici sont minuscules. Leur largeur n’est même pas le double de mon envergure de bras ! (Oui, j’étais le fou debout devant les maisons tôt le matin en mesurant les dimensions.) Bien qu’il existe plusieurs parcelles plus grandes (généralement des terrasses d’angle ou des semi-D), elles ne correspondent pas exactement au budget de tout le monde ( c’est 7,985 millions de dollars (1 996,25 PSF) pour ce Semi-D.)

De plus, il existe de nombreuses maisons en « état d’origine » (c’est-à-dire qu’elles sont vieilles – on estime que le domaine a été construit en 1970) et n’utilisent pas au mieux le terrain. le Maison de 2,28 millions de dollars par exemple, n’a qu’un seul étage, donc la superficie intérieure est de 1 000 pieds carrés – plus petite que certains appartements HDB !

Vous pouvez, bien sûr, reconstruire et maximiser le ratio de parcelle – ce que font la plupart des gens qui achètent de vieilles propriétés foncières, mais les coûts de construction ont augmenté grâce à Covid-19 donc après avoir ajouté les 1 à 2 millions de dollars nécessaires à la reconstruction, votre nouvelle maison peut pas aussi bon marché que vous le pensiez.

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Même si vous avez la chance de trouver une maison à MacPherson Garden Estate qui ne nécessite aucun travaux, gardez à l’esprit que vous devrez vivre avec le vacarme de la reconstruction et de la rénovation de vos voisins pendant un certain temps encore, au moins jusqu’à ce que toute la zone ait été réaménagée.

Remarque : le chiffre de 1 à 2 millions de dollars pour la reconstruction m’a été indiqué par un agent immobilier il y a quelques mois. Vous auriez besoin de consulter un entrepreneur professionnel pour obtenir un chiffre plus précis. Si vous voulez en savoir plus sur le coût de la vie avec droit d’établissement, consultez cet article.

L’ancien rencontre le nouveau

Dans notre article précédent sur MacPherson Garden Estate il y a trois mois, nous avions prédit que « nous ne pensons pas que ce sera le domaine en pleine propriété le moins cher pour beaucoup plus longtemps ». En effet, le mot qui m’est venu à l’esprit lors de ma visite du domaine était « gentrification ».

Certaines maisons sont légèrement délabrées, comme l’a souligné le commentateur de notre article précédent, il y a plusieurs maisons en cours de rénovation ainsi que d’autres qui ont été magnifiquement reconstruites. Je peux voir à quel point ce serait un beau domaine à vivre, une fois tous les réaménagements terminés.

Problèmes de stationnement

J’ai fait plusieurs fois le tour du domaine, sans trouver de place pour me garer. Les voitures étaient assez serrées pare-chocs contre pare-chocs le long des routes pas très larges, et j’ai dû conduire assez prudemment pour m’assurer de n’en érafler aucune. (En fin de compte, je me suis rendu dans la zone industrielle voisine pour me garer et je suis rentré à pied.)

Ce n’était pas grave pour moi car c’était un match unique et le soleil brillait. Cependant, cela pourrait être un véritable casse-tête pour les résidents avec des voitures.

Oui, il y a un parking à plusieurs étages dans le domaine voisin de Joo Seng HDB, mais imaginez que vous reveniez du centre commercial avec des sacs de courses, pour le trouver sous la pluie et devoir vous garer à 5 minutes à pied de votre maison ! (Beaucoup de maisons n’ont pas assez d’espace dans la cour avant pour accueillir une voiture.)

Un autre problème potentiel est d’avoir des différends avec les voisins : lorsque les gens ont des visiteurs, vous pouvez trouver des gens qui se garent dans votre « espace » ou, pire, devant votre maison.

Je peux paraître alarmiste, mais il n’est pas rare que de tels problèmes conduisent à des altercations entre voisins, ce qui ne rend pas la vie très paisible. De plus, comme de plus en plus de maisons « à l’état d’origine » (souvent avec des propriétaires âgés) se vendent à de jeunes familles, il y aura probablement de plus en plus de propriétaires de voitures qui vivront ici.

Entouré de bâtiments industriels

MacPherson Garden Estate est délimité par deux routes principales, le domaine Joo Seng HDB et une vaste étendue de bâtiments industriels à l’est. Cela peut ou non être un point négatif, selon vos préférences ainsi que le type d’entreprises qui sont exactement vos voisins.

Dans l’ensemble, comme vous l’avez lu, MacPherson Garden Estate est un sac mélangé pour moi. Il y a beaucoup de choses que j’aime à ce sujet. Le quartier a un certain charme. Mais j’hésite beaucoup aussi, surtout à ces prix. Je vais certainement mettre le domaine sur ma liste de surveillance et, en attendant, ma chasse à la maison continue !

Résumé

Cela dit, voici mes derniers conseils sur MacPherson Garden Estate :

Avantages

Propriété franche

Faible quantum

Emplacement central : courte distance en voiture d’Orchard

Près de la Quartier Paya Lebar

Beaucoup de restaurants et un supermarché à proximité

Trois écoles primaires à moins de 1km

Petit parc linéaire entourant le domaine : certaines maisons profitent du parc linéaire et ont ainsi un recul plus important

Les inconvénients

– PSF élevé

– Petites tailles de parcelles

– Loin du MRT

– Routes étroites : le stationnement va être un problème avec des conflits potentiels entre les résidents

– De nombreuses maisons nécessitent des rénovations : la popularité du domaine signifie qu’il y aura des travaux de construction en cours dans le domaine pendant un certain temps encore

– Les routes frontalières sont très fréquentées. J’étais là-bas à 7 heures du matin et il y avait déjà beaucoup de voitures sur la route, vous pouvez réellement entendre la circulation depuis la rangée de maisons la plus proche de la route principale (Jalan Gembira), donc ma préférence personnelle serait pour les maisons situé plus à l’intérieur.

Ni bonne ni mauvaise:

• À côté de zones industrielles

Cet article a été publié pour la première fois dans Maisons empilées.