Les marques hôtelières veulent être au Mexique mais les investisseurs regardent ailleurs

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L’offre importante d’hôtels indépendants au Mexique est une énorme opportunité pour des entreprises comme Marriott et Hilton d’étoffer rapidement leurs portefeuilles sans le processus fastidieux d’une nouvelle construction. Cependant, les investisseurs privilégieront probablement les marchés qui ont moins bien performé pendant la pandémie.

Cameron Sperance

Le Mexique, avec plus de la moitié de son parc hôtelier marqué comme indépendant, devrait être un terrain de chasse mûr pour que les grandes marques se lancent et concluent des accords.

Alors que les arrivées de touristes internationaux ont chuté de 74% l’année dernière dans le monde, elles ont baissé de 46% plus modestes – bien que toujours extrêmes – au Mexique, selon JLL. Cela provient en grande partie des frontières ouvertes du Mexique aux voyageurs arrivant par avion.

Quelle que soit la société hôtelière, ils ont tous passé la majeure partie de l’année dernière à vanter les avantages de l’affiliation à la marque issue de la pandémie et à définir une stratégie pour courtiser les propriétaires d’hôtels indépendants. La reconnaissance du nom d’une marque plus importante, son programme de fidélité et sa plate-forme de distribution mondiale aideraient une propriété à retrouver rapidement ses performances d’avant la pandémie, selon l’opinion.

Mais les experts immobiliers notent que courtiser les investisseurs n’est pas aussi facile que de montrer des fondamentaux de marché solides pendant la crise.

« Les marques veulent absolument être ici », a déclaré Carolina Lacerda, vice-présidente principale des ventes d’investissements pour l’Amérique latine de JLL et directrice nationale de la division mexicaine de la société. « Les investisseurs sont un peu plus délicats. C’est une pandémie mondiale, il y a donc des opportunités partout. »

Les grandes sociétés hôtelières comme Marriott, Hilton et Wyndham voient toutes les marchés en dehors des États-Unis comme des opportunités de croissance pour chacune de leurs nombreuses marques. La plupart des entreprises mondiales ciblent les hôtels indépendants comme moyen de se développer rapidement, car elles négocient avec les propriétaires de ces propriétés pour adopter une affiliation à une marque, un accord connu sous le nom de conversion.

Seuls un peu plus de 28 % des hôtels aux États-Unis sont indépendants, mais près de 64 % de l’offre hôtelière européenne n’a aucune affiliation à une marque, selon JLL. Un peu plus de 58 % de l’offre allemande de logements est indépendante alors qu’elle dépasse à peine 44 % en France et près de 46 % au Royaume-Uni.

Le marché hôtelier global de la région des Caraïbes et du Mexique est à environ 51 % indépendant. La force relative du secteur de l’hébergement au Mexique pendant la pandémie est certainement attrayante pour les entreprises hôtelières. JLL note une reprise de l’intérêt des propriétaires pour une affiliation de marque au Mexique en raison de la familiarité qu’elle offre aux clients.

« Les propriétaires ne veulent pas faire d’erreur et être dans une autre pandémie et avoir un éléphant blanc parce qu’ils n’ont pas fait les bons devoirs », a déclaré Geraldine Guichardo, responsable mondiale de la recherche au groupe Hotels & Hospitality de JLL. Il y a certainement beaucoup plus de recherche et de conseil en cours sur de nouveaux projets. »

Les marchés de villégiature mexicains comme Los Cabos, Cancun et Riviera Maya se sont mieux comportés que la plupart des marchés des Amériques. Le chiffre d’affaires par chambre disponible – la mesure de performance clé de l’industrie – a chuté de 29 % à Los Cabos l’année dernière contre une baisse de 40 % à Miami, l’un des marchés américains les plus performants pendant la crise.

Cancun et Riviera Maya, qui ont enregistré des baisses de 48% et 51%, respectivement, ont surperformé des destinations comme Orlando et San Juan, Porto Rico.

On s’attend de plus en plus à ce que la distribution accélérée de vaccins aux États-Unis entraîne une demande encore plus importante d’hôtels dans les principales destinations de villégiature du Mexique, bien que les États-Unis aient ajouté leur voisin du sud – et au moins 116 autres pays – à une liste « Ne pas voyager » plus tôt ce mois-ci en raison à la pandémie.

Mais les investisseurs recherchent dans le monde des actifs en difficulté avec des valorisations inférieures au capital de parc.

« L’investisseur qui regardait le Mexique auparavant ne regarde plus seulement le Mexique », a déclaré Lacerda. « Ils regardent maintenant vers l’Europe ou les États-Unis »

La force relative de ces marchés de villégiature mexicains signifie que les propriétaires sont moins susceptibles de vendre. Au lieu de cela, les propriétés qui ont tendance à arriver sur le marché se trouvent davantage dans les zones urbaines qui font face à un nombre de cas actifs plus élevé que les destinations de villégiature plus populaires.

« Le défi au Mexique est que tout le monde pensait l’année dernière que toutes ces opportunités allaient se produire dans des destinations de vacances. Ils pensaient que les gens allaient faire faillite et vendre ces hôtels à un prix réduit », a déclaré Lacerda. « Mais cela ne se produit pas parce que les hôtels fonctionnent très bien. Il n’y a pas de remise.

Le climat des investisseurs avec beaucoup de capitaux en attente mais une offre limitée n’est pas unique au Mexique. Au nord des États-Unis et dans le monde, il n’y a pas eu de vague de transactions hôtelières pendant la pandémie malgré des taux élevés de défaillance des prêts.

Mais il y a un sentiment croissant qu’une opportunité se profile à l’horizon sur les marchés urbains américains ainsi que dans les villes d’Europe, généralement des zones plus difficiles d’accès en raison des coûts élevés. Divers niveaux de soutien du gouvernement ainsi que la flexibilité des prêteurs avec les hypothèques ont empêché les propriétés de changer de mains, mais l’allégement et l’abstention sont susceptibles de se tarir cette année.

Environ 27 milliards de dollars de dette hôtelière aux États-Unis devraient arriver à échéance d’ici la fin de l’année, ce qui poussera probablement les propriétaires d’hôtels encore en difficulté à vendre. Divers fonds d’investissement hôteliers ont été lancés l’année dernière et de nombreux investisseurs attendent de se lancer.

« Les actifs urbains qui dépendent fortement de la demande internationale et de la demande des entreprises auront du mal à continuer à se maintenir et donc, associés à des coûts fixes plus élevés, lorsque la détresse surviendra, nous prévoyons certainement que ce sera sur ces marchés urbains », a déclaré Guichardo.