Le marché immobilier brille alors que les acheteurs étrangers poussent les prix à un niveau record

Dans le sillage de la pandémie, les acheteurs étrangers sont revenus sur le marché espagnol du logement, avec des achats de maisons battant des records en 2022 et une forte demande de logements de luxe. Les Britanniques, les Allemands et les Français restent les principaux acheteurs étrangers, mais d’autres nationalités ont également pris de l’importance.

Les acheteurs étrangers ont fait un retour en force sur le marché espagnol du logement au lendemain de la pandémie. En 2022, les achats de maisons ont battu des records et le prix moyen au mètre carré de l’immobilier a atteint un niveau record. La demande étrangère a augmenté plus rapidement que la demande intérieure dans le segment de marché du luxe.

Les Britanniques, les Allemands et les Français sont restés les principaux acheteurs étrangers, bien que d’autres nationalités aient également pris de l’importance. Par exemple, les Néerlandais, les Norvégiens, les Irlandais et les Ukrainiens ont tous accru leur présence sur le marché, quoique pour des raisons différentes. De plus, la demande en provenance des États-Unis et d’Amérique latine s’est accélérée, tirée par la force du dollar par rapport à l’euro.

Une évolution importante intervenue ces derniers mois est la mise en place d’une taxe sur les grandes fortunes. Cette nouvelle taxe temporaire doit être payée par les contribuables ayant un patrimoine supérieur à 3 millions d’euros et touchera également les étrangers non-résidents, ce qui pourrait avoir des conséquences sur le marché immobilier.

Cette année a été historique en termes d’achats de logements par des étrangers. Au cours du premier semestre de l’année, les notaires ont estimé à 72 987 transactions immobilières en Espagne menées par des acheteurs étrangers, le chiffre le plus élevé de la série historique qui a débuté en 2007. De plus, ces opérations représentaient 20,3% du total enregistré dans l’ensemble du pays, égalant le record établi au second semestre 2015. De plus, le prix moyen que les étrangers ont payé pour les propriétés a atteint de nouveaux sommets.

Cette tendance s’est poursuivie au troisième trimestre de l’année. Selon le Collège des registraires (Colegio de Registradores), entre juin et septembre, les étrangers ont acheté 26 728 logements en Espagne, ce qui représente 15,92 % du nombre total de ventes enregistrées et un nouveau record dans la série historique de cet organisme, tant en volume qu’en poids sur le total des opérations. Ces chiffres montrent une tendance à la hausse claire et consolidée et sont largement portés par la vigueur du marché du transfert de domicile.

Les acheteurs étrangers s’intéressent de plus en plus au segment de luxe du marché. Ceci est corroboré par une étude de l’agence immobilière spécialisée Lucas Fox, qui précise que la croissance de la demande étrangère de logements de luxe a été plus rapide que celle de la demande intérieure au premier semestre, atteignant une part de marché record de 14,7% à la fin du premier semestre. La société affirme que la demande s’est diversifiée tout au long de 2022 et insiste sur le fait que « dans un contexte international d’incertitude croissante, les acheteurs étrangers ont montré leur confiance dans l’immobilier espagnol comme une option de style de vie et un investissement solide ».

Les acheteurs étrangers ont payé le prix le plus élevé de l’histoire pour acheter des maisons en Espagne en 2022. C’est ce que montrent les données du Conseil général des notaires, qui évaluent le prix moyen payé par les acheteurs étrangers pour chaque mètre carré de maisons à 2 062 euros au cours de la première semestre de l’année. Ce montant affiche non seulement une hausse de 10,6% sur un an mais bat également le record des séries collectées par les notaires depuis 2007, pendant la bulle immobilière.

Le nouveau prix maximum a été tiré principalement par le prix moyen payé par les étrangers non-résidents pour leur logement (2 522 €/m2, également un record, en croissance de 2,9 % sur un an), qui dépasse largement celui payé par les résidents ( 1 622 €/m2, en hausse de 8,2 % par rapport au premier semestre 2021) et des nationaux (1 560 €/m2, en hausse de 5,2 % sur un an).

Les prix ont augmenté en glissement annuel dans toute l’Espagne, avec la région d’Estrémadure en tête de liste, avec une hausse de 34,3 %, suivie par les Asturies (27,5 %), Murcie (19 %), Madrid ( 16,6%), Aragón (16,1%), Communauté valencienne (13,6%), Canaries (13,1%), Cantabrie (11%) et Catalogne (10,4%). Les étrangers qui ont payé les montants les plus élevés au mètre carré sont ceux du Danemark (2 870 €/m2), des États-Unis (2 837 €/m2), de Norvège (2 701 €/m2), de Suède (2 701 €/m2), d’Allemagne (2 657 € /m2) et Suisse (2 567 €/m2). Les acheteurs des Pays-Bas, de France, de Belgique, d’Italie et d’Irlande ont également dépassé le prix moyen payé par l’ensemble des étrangers.

Les nationalités les plus importantes de 2022 en termes de volume d’opérations sont britanniques, allemandes et françaises, bien que les acheteurs des Pays-Bas, de Norvège, d’Irlande, d’Ukraine, des États-Unis et d’Amérique latine aient pris de l’importance cette année. Selon les données des notaires, les étrangers néerlandais, norvégiens et irlandais ont mené l’augmentation des ventes de maisons en Espagne, avec des augmentations de plus de 100% dans les trois cas, ce qui signifie qu’ils ont formalisé plus du double du nombre de transactions qu’au cours de la même période de l’année dernière.

Les experts attribuent cette hausse à des facteurs tels que la promotion du télétravail, le bon climat, les bonnes communications, les « hubs » technologiques qui se consolident en Espagne, les prix du logement comparativement plus bas que dans d’autres pays européens et la crise énergétique. De plus, les acheteurs et les investisseurs des États-Unis et d’Amérique latine ont également pris de l’importance sur le marché, qui ont profité de la faiblesse de l’euro, qui en 2022 a perdu la parité avec le dollar, pour acheter des propriétés « à prix réduit ».

En revanche, les acheteurs britanniques perdent du terrain sur le marché. Au troisième trimestre, 9,3 % des acheteurs venaient du Royaume-Uni, le chiffre le plus bas depuis que les bureaux d’enregistrement collectent des données, et bien loin des près de 24 % qu’ils représentaient dans les ventes aux étrangers en 2015.

Selon les experts, les acquéreurs étrangers privilégient les grandes maisons avec terrasse et piscine, principalement dans les zones côtières, pour être utilisées comme résidence secondaire dans la majorité des cas. L’intérêt grandit également pour profiter de saisons ou de séjours plus longs, ainsi que du télétravail, en plus des facteurs traditionnels tels que le beau temps, la connectivité aérienne ou un coût de la vie inférieur à celui de leur pays d’origine.

Par emplacement, la Costa Blanca (Alicante), la Costa del Sol (Málaga), les îles Baléares et les îles Canaries continuent d’être les zones où les étrangers ont le plus de poids sur le marché du logement. Cependant, selon la nationalité, il existe des variations dans les emplacements préférés.

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